アパート建築代金のおつり？消費税還付対策

(1)アパート建築代金のおつり？
土地活用や相続対策で、「アパート」を建築した場合、その建築代金のなかには「５％の消費税」が含まれています。
しかし、どういうわけか「消費税」という税金を支払った実感がない場合が多いようです。
これは、建築代金のなかに消費税が含まれているということもありますが、住宅の家賃については、消費税が「非課税」すなわち消費税の課税対象となる売上ではないため、消費税の申告義務もないですし、さらには申告することすらできないと考えている方が多いからです。
ところが、アパート建築の際に支払った「消費税」について、「建築代金のおつり」ともいうべき「消費税の還付」を受け、業者に支払った消費税を国から取り戻すことができる場合があります。

(2)では、どのような場合に「アパート建築代金のおつり」＝「消費税の還付」をうけとることができるのでしょうか？

１．消費税の課税対象となる売上があることが必要です。
アパートの家賃は消費税非課税ですが、以前から消費税の課税対象となる駐車場売上等があれば必要条件は満たします。
課税売上がない場合には、アパート建築の際に消費税の課税対象となる駐車場もあわせて整備することを検討します。
場合によっては不動産管理会社の設立を検討し、消費税の課税対象となる管理収入を計上します。

２．事前に届出を行う必要があります。
まず、消費税の課税事業者になることが必要です。基準課税売上１０００万円以下なら消費税は免税です。免税事業者の場合には自ら課税事業者を選択します。
簡易課税では還付を受けられませんのでとりやめます。
急なアパート建築の場合には、消費税の課税期間を短縮してしまいます。

３．消費税の還付税額が大きくなる工夫をします。
消費税額の還付税額が大きくならなければ、その後の税負担等の関係で全く効果がなくなる場合もあります。ここでは詳細は割愛いたしますが、以下のような方法を検討することにより、消費税の還付税額を大きくできる場合があります。
・アパートの引渡しを年末に受けるようにする
・フリーレント契約を業者と締結する
・敷引き契約を工夫する
・消費税の経理方法について税抜経理を採用する
・不動産管理会社で取得する

なお、実行にあたっては、タイムスケジュールや実効性の検証等諸般の事情を考慮して方針を決定する必要がありますので、事前に税理士等の専門家に相談されますことをおすすめします。